 Что рентабельнее: высотное или малоэтажное строительство?16 октября в Москве в отеле Марриотт Гранд прошла II земельная конференция «Земля как основа девелоперского проекта». На мероприятии обсуждались вопросы правовой экспертизы объектов загородной недвижимости, содействия развитию жилищного строительства, тенденции развития земель в регионах и многое другое. Агентство эксклюзивной недвижимости «Усадьба» приняло активное участие в конференции. Спикером выступил Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании. В своем докладе на тему земель ИЖС, отведенных под коттеджные поселки и жилые комплексы, Иван Шульков рассказал о рентабельности данных типов застройки, основных характеристиках форматов застройки, а также факторах, которые влияют на реализацию того или иного объекта, его динамику и удельную цену продаж. По словам Ивана Шулькова, рентабельность застройки того или иного объекта – это многофакторная функция, основными составляющими которой являются объем продаж, маржа и время: I. Объем продаж = Площадь территории * Плотность застройки * Коэффициент коммерческой площади (где плотность застройки и Коэффициент коммерческой площади зависят от типа застройки). II. Маржа = Удельная цена продаж / Удельная себестоимость строительства (где Удельная цена продаж и удельная себестоимость строительства зависят от типа и качественных характеристик объекта). «Эффект масштаба». Удельная себестоимость строительства также зависит от плотности застройки – чем она выше, тем меньшая часть цены земли (а также расходов на оформление и других независящих или малозависящих от объема строительства издержек) приходится на удельную себестоимость 1 кв.м. возведенной недвижимости. III. Время (период реализации проекта)· Полный период строительства (когда проект находится только на стадии инвестирования)· Полный период продаж (когда проект уже застроен объектами) По словам Ивана Шулькова, на возможность осуществления проекта, динамику и удельную цену продаж влияют ограничения и реализуемость проекта на рынке, а именно: 1. Нормативно-правовые ограничения · Вид права· Вид разрешающего использования· Ограничения по этажности 2. Транспортная ситуация· Улучшение транспортной доступности жилого комплекса в проектах среднего и крупного масштабов за счет строительства дороги, как правило, экономически целесообразно и оправдано. 3. Соответствие типа и категории объекта качеству земельного участка.· Экологическая ситуация· Характер преобладающей застройки· Природно-рекреационные характеристики местности· Инфраструктурное окружение 4. Совместимость отдельных типов застройкиПри проектировании комплексной застройки объектами разных форматов необходимо учитывать аспект совместимости форматов, а именно:· Совместимости по этажности· Совместимости по типу застройки· Совместимости целевых аудиторий Примечание: Несовместимость друг с другом отдельных форматов в рамках комплексной застройки территории несет коммерческие риски реализации всего проекта в целом, связанные со снижением качественных характеристик (дисгармония в архитектуре проекта, социальная неоднородность жителей и пр.) и соответственно потребительской привлекательности и востребованности проекта. 5. Соответствие масштаба проекта потенциалу рынка. Иван Шульков отметил: «Только по итогам исследования данных факторов, возможно сделать качественный прогноз динамики и полного периода продаж, и соответственно создать финансовую модель проекта и рассчитать его экономическую эффективность».Вернуться к списку новостей Дополнительно: |
