 Офисная эволюция не обратимаЭксперты и аналитики рынка недвижимости констатируют: в Москве полным ходом идет процесс децентрализации и реиндустриализации. В центре города, на месте легендарных фабрик по производству шоколада, бывших НИИ, ткацких фабрик и прочих учреждений советского прошлого появляются различного рода здания коммерческой недвижимости. Об основных тенденциях развития на рынке офисной и торговой недвижимости мы поговорили с Романом Соковым, директором департамента консалтинга Becar Realty Group Moscow. - Роман Владимирович, расскажите, пожалуйста, о тенденциях развития рынка коммерческой недвижимости в сегменте офисной недвижимости? - С каждым годом, все активнее проявляется тенденция к децентрализации рынка. Большинство офисных площадей в бизнес-центрах класса «А» и «В», запланированных к вводу в эксплуатацию во II полугодии 2008 года находится в поясе Третье транспортное кольцо – МКАД. Недостаток свободных участков в центре Москвы, а также постановление Правительства Москвы об уменьшении строительства офисов в центре города обусловили смещение интересов девелоперов и инвесторов за пределы Садового кольца и за МКАД. - Еще одна характерная тенденция – многофункциональность и масштабность. Только за первое полугодие 2008 г. в Москве к реализации было заявлено около 30 проектов, общая площадь каждого проекта более 100 тыс. кв. м. Возможность строительства крупномасштабных многофункциональных комплексов с развитой инфраструктурой и более удобной транспортной доступностью заставляет все больше компаний проявлять интерес к участкам на окраинах города. - По Вашему мнению, с чем связано появление подобных проектов? - Спрос на качественные офисные площади рождает предложение, а сочетание в одном комплексе нескольких функций позволяет повысить рентабельность проекта и снизить риски. Наиболее значимые объекты, о планах строительства которых было заявлено в I полугодии 2008 года Название Расположение Площадь Инвестор/Девелопер Жилищно-офисный комплекс рядом с Киевским вокзалом более 2 000 000 н.д. Многофункциональный комплекс «Метрополия» Волгоградский пр-т (терр-ия завода «Москвич») 1 500 000 «Метрополь-девелопмент» Многофункциональный комплекс Строгино 650 000 «ДС Девелопмент» Многофункциональный общественный центр Кутузовский пр-т / проектируемый сев. дублер Кутузовского пр-та 515 000 н. д. Многофункциональный центр Мытищинский р-н 400 000 - 500 000 IKEA Офисно-жилой комплекс Боровское ш. / МКАД 400 000 «Главстрой» Бизнес-комплекс Береговой пр-д, вл.5 378 245 «М.О.Р.Е. – московская недвижимость», MR Group Офисный комплекс завод по обработке цветных металлов (Серпуховский Вал) 360 000 Coalco, «Аллтек девелопмент» БЦ «Фили-2» «Большое-Сити» 300 000-400 000 Central Properties БЦ «Домино» ул. Складочная, вл.1 310 393 MR Group МФК «Центр технического дизайна» ул. Шарикоподшипниковкская (терр-ия Московского Шинного завода) 300 000 н.д. Бизнес-парк Ленинградский пр-т 300 000 «М.О.Р.Е. – московская недвижимость», MR Group Многофункциональный комплекс 19-й км МКАД (ЮАО) 281 000 ООО «МТК-Диалэкс-1» МФК «Южный Молл» 26-й км МКАД 280 000 н. д. МФК «Метрополис-2» Ленинградское ш. 250 000 н. д. ОГК «Ньютон-парк» Аминьевское ш., совхоз «Матвеевский» 234 000 ЗАО «Интеко» Офисный комплекс метро «Динамо», МБК «Искра» 200 000 Coalco, «Тактическое ракетное вооружение» Бизнес-парк 25-й км МКАД/Каширское ш. 200 000 Toyota Motor Corporation, «СП Бизнес кар» Многофункциональный комплекс ул. Оружейная, вл. 41. 190 000 «ДС Девелопмент» БЦ «Фили-1» «Большое-Сити» 180 000 Central Properties Офисный центр «МОСТ-Плаза» 5 км от МКАД, Калужское ш. 180 000 SKM Group Бизнес-центр Ленинградское ш., 72. 146 000 Alcon Development Многофункциональный комплекс Черкизовский рынок 140 000 «Сафра Инструментс» Многофункциональный деловой центр Ленинградское ш. 115 000 Группа ЛСР Торгово-офисный центр ул. Генерала Тюленева, напротив вл. 25-29 113 700 ООО «Центр Евразия» Офисный центр (штаб-квартира компании Siemens) Ленинградский пр-т, 39 100 000 «Система-Галс» Офисный центр метро «Войковская» 100 000 «СУИхолдинг» Многофункциональный комплекс р-н аэропорта «Шереметьево-2» 94 000 ГК «Bosh» МФК «Diamond Hall» недалеко от стадиона «Олимпийский» 61 500 Midland Development Многофункциональный деловой комплекс малого предпринимательства Рязанский пр-т/2-й Вязовский пр-д 86 410 ИФГ «Кэпитал» - В первом полугодии 2008 года ряд российских и иностранных компаний объявили о своих планах инвестирования средств в рынок офисной недвижимости Москвы.- Как вы считаете, после событий, произошедших на мировом финансовом рынке, продолжится ли рост инвестиций и повлияет ли мировой кризис на темпы строительства коммерческой недвижимости? - Кризис уже повлиял на темпы реализации тех или иных проектов, некоторые компании, работающие на рынке коммерческой недвижимости, заявили об остановке финансирования проектов. Однако о полном прекращении строительства всех объектов коммерческой недвижимости говорить не приходится - Почему, по Вашему мнению, в настоящее время появляется все больше объектов в пределах МКАД и ТТК? - Одной из причин появления объектов офисной недвижимости в пределах МКАД и ТТК является политика московских властей, ограничивающая строительство в центральном округе. Проблема поиска свободных участков в центральной части города обусловила смещение интересов девелоперов и инвесторов не только за пределы Садового кольца, но и ближе к МКАД. Помимо этого, возможность строительства крупномасштабных многофункциональных комплексов с развитой инфраструктурой и более удобной транспортной доступностью заставляет все больше компаний проявлять интерес к участкам на окраинах города. - Реиндустриализация центра – это еще одна тенденция? - Да, так же как и редевелопмент, строительство коммерческой недвижимости на месте бывших промышленных зон, фабрик, НИИ становится рентабельным. С помощью редевелопмента города избавляются от неприбыльных активов. В настоящее время активно ведется формирование делового центра, еще не завершено строительство Москва-Сити, как уже на очереди проект Большого Сити (проект развития территорий вокруг Москва-Сити). Постепенно из Москвы в область выводят легендарные фабрики по производству шоколада, ткацкие фабрики. Так, к примеру, на месте фабрики «Большевик» появится современный бизнес-центр, «Москвичку» заменит многофункциональный центр. Совсем недавно, в конце сентября, в эксплуатацию была сдана первая очередь бизнес-центра «Морозов» класса «А», который располагается на территории бывшей ткацкой фабрики, застраиваемой сейчас бизнес-кварталом «Красная роза 1875». Наша компания оказывала услуги технической эксплуатации в бизнес-центре «ЛеФОРТ», который расположен по ул. Электрозаводская, на месте бывшей фабрики, построенной полтора века назад с целью производства шелка. Собственником и девелопером проекта является компания «Хорус Кэпитал», успешно реконструирующая бывшие промышленные зоны в офисы класса В, как, например, БЦ «Фабрика Станиславского» в Таганском районе Москвы. - Как обстоят дела с развитием офисной недвижимости в Подмосковье? - В Московской области реализуется довольно много офисных проектов, многие из них позиционируются в классе «А». При этом стоит отметить, что в Подмосковье, также как и в Москве, заявленные проекты отличаются масштабностью и представляют собой многофункциональные комплексы. Поэтому с уверенностью можно полагать, что во многих районах Московского региона будут сформированы своего рода престижные деловые кварталы, дальнейшая децентрализация рынка продолжится, и, скорее всего, в ближайшие годы все больше компаний будут арендовать помещения в офисных объектах, расположенных в ближайшем Подмосковье. Наиболее значимые строящиеся и проектируемые объекты в ближайшем Подмосковье Название Адрес Общ. площадь, кв.м. Девелопер Ввод в экспл-ю Международный деловой центр Мякининская пойма, Красногорский р-н 1 000 000 н.д. 2012 «Внуково Бизнес Парк» 10 км Киевского ш. 650 000 «Высотные склады» н.д. A 101 Калужское ш., 4,5 км от МКАД 500 000 УК «Масштаб» 2014 «Химки-сити» Ленинградское ш./МКАД 350 000 Platzdarm Development н.д. Офисная застройка района «Большое Домодедово» Домодедово 322 000 Coalco н.д. Многофункциональный комплекс Ленинградское ш./Международное ш. (мкрн. Молжаниново) 300 000 «Доминион-М» 1 оч. - 2010 Торгово-офисный центр «Самолет» 3 км от МКАД по Киевскому ш. 250 000 Х5 Development 2010 Бизнес-парк «Калужский» Калужское ш., дер. Мамыри 230 000 Storm Properties 2010-2011 Офисная застройка микрорайона «Белая Дача Парк» Белая дача 200 000 «Белая Дача Девелопмент» н.д. «Шереметьево Бизнес Парк» Международное ш. 200 000 Codest, Millenium Properties н.д. Офисный центр «МОСТ-Плаза» 5 км от МКАД, Калужское ш. 180 000 SKM Group н.д. МФК «Химки Гейт» Химки, ул. Панфилова 160 000 Michaniki 2010 Бизнес-парк «Химки» Химки, Ленинградское ш., 23 км 100 000 IKEA 2007-2010 Бизнес-парк «Крокус Сити», 1 очередь 65-66 км. МКАД (внешняя сторона), рядом с «Крокус Сити Молл» 100 000 «Крокус Интернейшнл» 2008-2009 Бизнес-центр «Мякининская пойма» Волоколамское ш., 65-66 км. МКАД 61 467 RIGroup 2008- Какой класс офисной недвижимости больше развит в Подмосковье? - Предложения офисных помещений очень сильно различаются по качеству. Бизнес-центры класса «А» в основном представлены только строящимися объектами, большинство из которых расположены сразу за МКАД. «Внешняя сторона МКАД — это уже Подмосковье, но построенные или строящиеся здесь или на удалении до 1-3 км от кольцевой автодороги объекты офисной недвижимости ориентированы в первую очередь на арендаторов из столицы, крупные российские и международные компании. Офисы классов «В-» и «В+» в Подмосковье представлены как новыми, так и реконструированными объектами. Один из самых крупных — первая очередь «Кантри-парка» в Химках, 18 000 кв. м арендопригодной площади. Офисы класса «С» — в основном здания, построенные не более 20 лет назад, или помещения после ремонта. Эти площади востребованы среди областных компаний, которые, достигнув определенного уровня успешности, стремятся улучшить условия труда своих сотрудников и собственный имидж. Основной контингент арендаторов таких офисов — представители местного малого и среднего бизнеса, работающие в сфере услуг, либо административные подразделения компаний, занятых в производстве и торговле: фармацевтические компании, архитектурные и дизайнерские мастерские, рекламные агентства, типографии и проч. - Существует ли спрос на офисные площади в московском регионе? - Несмотря на присутствие на рынке достаточного количества и разнообразия предложений, спрос на офисные помещения по-прежнему существует. Ежегодно девелоперы и инвесторы заявляют о строительстве тех или иных объектов офисной недвижимости в Москве и области, однако на практике реализуются максимум 2-3.Таким образом перспективными могут считаться многие проекты, но будут ли они реализованы в заявленных объемах покажет время. Строительство загородных офисных комплексов осуществляется преимущественно в городах-спутниках, таких как Мытищи, Одинцово, Химки, Красногорск, Люберцы. В этих городах присутствует довольно много московских арендаторов. Также сегодня популярно строительство офисных комплексов на западе Подмосковья - в районе Рублевского шоссе и частично Новорижского. - Получается, что производство из столицы переезжает в область…А в регионах Ваша компания сталкивалась с примерами редевелопмента или реконструкции? - Также как и в Москве, в регионах эти процессы идут полным ходом. В Подмосковье, Орловской области, Иваново и др. К примеру, в Иваново наша компания проводила анализ наилучшего и наиболее эффективного использования здания мануфактуры в центральной части города Иваново. Эксперты Becar Realty Group Moscow на основе анализа конкурентной среды, анализа рынка и финансовых показателей реализации нескольких концепций пришли к выводу, что наиболее эффективным было бы провести реконструкцию здания мануфактуры, которое является частью культурного наследия г. Иваново с максимальным сохранением архитектурного стиля, и реализовать концепцию строительства многофункционального комплекса. Этот проект можно назвать интересным с точки зрения исторической значимости и концептуального решения, который скоро появится в подмосковном Иваново. - Существует ли недостаток площадей в офисных центрах г. Москвы? - На сегодняшний день сформировался дефицит качественных площадей в бизнес-центрах класса «А» и «В», который, в свою очередь, способствует постоянному росту арендных ставок и цен продажи. - Если говорить о ценах ставки арендной платы и продажи в столице России… - Цены продажи за I полугодие 2008 года увеличились в пределах 10%-14%. По итогам I полугодия 2008 года арендные ставки варьировали в классе «А» от 900-1 750, по продажам – 8 500-13 200, в классе «В+» – 700-1 200, по продажам – 6 000-8 600, «В-» 490-690, по продажам – 3 800-5 800. В среднем за первое полугодие 2008 года уровень арендных ставок вырос примерно на 5%-9%. Средние арендные ставки и цены продажи Класс Арендная ставка, $ за кв.м/год (не вкл. НДС и ЭР) Цена продажи, $ за кв.м (не вкл. НДС) А 900 – 1 750 8 500 – 13 200 B+ 700 – 1 200 6 000 – 8 600 В- 490 – 690 3 800 – 5 800 Данные предоставлены Becar Realty Group Moscow Максимальные арендные ставки на офисные помещения класса «А» вполне закономерно зафиксированы в Центральном округе Москвы: 970 – 3 000 долларов за 1 кв. м в год (не включая НДС и ЭР). Также более высокий уровень арендных ставок наблюдается в Западном и Юго-западном округах. Самые высокие арендные ставки на офисные помещения класса «В-» и «В+» также в Центральном округе: 670 – 1 400 долларов за 1 кв. м в год (не включая НДС и ЭР). Арендные ставки на офисные помещения класса «В+»/»В-» по различным округам не так разняться как в бизнес-центрах класса «А». Чуть более высокие ставки чем в других округах зафиксированы в Юго-западном и Северном округах. - Продолжится ли рост цен до конца года? - В условиях мирового кризиса ликвидности пока нельзя сказать однозначно, с абсолютной уверенностью о том, что рост цен продолжится. Тем более что некоторые крупные федеральные компании и транснациональные корпорации - потенциальные арендаторы офисной недвижимости высокого класса уже заявили о закрытии своих офисов на территории РФ. Более мелкие игроки рынка заняли выжидательную позицию. Очевидной тенденции роста или спада цен пока нет, скорее тенденция «затишья». Основные показатели · Общее предложение на конец I полугодия 2008 года составило 7,345 млн. кв. м. · Объем введенных площадей (построенных и реконструированных) – 560 000 кв. м, площади класса «А» составили порядка 45% всех введенных площадей, класса «В» – около 55%. · Уровень свободных площадей: по классу «А» - около 4%, по классу «В» - около 7%. · Средние арендные ставки на офисные площади выросли на 5-9% и составили: на площади класса «А»: 900-1 750 долларов (не включая НДС и ЭР), на площади класса «В+»: 700-1 200 долларов (не включая НДС и ЭР), на площади класса «В-»: 490 -690 долларов (не включая НДС и ЭР). · Цены продажи в течение I полугодия 2008 года выросли в пределах 10%-14% и составили: на площади класса «А»: 8 500-13 200 долларов (не включая НДС), на площади класса «В+»: 6 000 -8 600 долларов (не включая НДС), на площади класса «В-»: 3 800- 5 800 долларов (не включая НДС). · Во II полугодии 2008 года запланирован ввод более 1,2 млн. кв. м площадей в бизнес-центрах класса «А» и «В».Вернуться к списку новостей Дополнительно: |
