Средняя цена аренды офиса класса А в Москве упала на 19 %

К такому выводу пришли эксперты оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ, составляя ежегодный аналитический обзор.

По расчетам оценщиков, средняя цена аренды офисных помещений класса А в пределах МКАД в 2016 году составила 23,5 тыс. руб. в год за 1 кв. метр. Это на 19 % меньше позапрошлогоднего показателя – тогда он остановился на уровне 29 тыс. руб. в год. Падает и средняя цена аренды помещений, относящихся к классу B+, в прошедшем году она оказалась на уровне 14 тыс. руб. в год за 1 кв. метр, ниже итогов 2015 года на 15 %. Рост арендной ставки заметен только в классе B-, здесь она увеличилась на 5 %. Похожая ситуация и с продажей офисных площадей: показатель в классе А упал на 9 % и теперь составляет в среднем 255 тыс. руб. в год за 1 кв. метр. Класс B+ в этом плане стагнирует и остается на уровне 170 тыс. руб. в год, а B- и тут вырос на 5 %.

Уровень вакантности для офисов класса A в пределах кольцевой автодороги значительно снизился по сравнению с показателем 2015 года и составил в 2016-ом 20 %, эксперты Swiss Appraisal объясняют это явление рекордно низким объемом введенных площадей. Класс B относительно стабилен в части заполнения: доля вакантных площадей класса В- по-прежнему остается низкой и держится на уровне 13%, уровень вакантности класса В+ повысился на 2%, достигнув значения в 15%. 

При этом увеличиваются эксплуатационные и операционные расходы на офисную недвижимость. В классе А в 2016 году они составили в среднем 22 % от арендной ставки, что почти на треть больше позапрошлогодних затрат. Для классов B+ и B- этот показатель составил 25  % и 20 % соответственно. Оценщики Swiss Appraisal отмечают, что нормальной долей для данных расходов являются 25-30 % от действительной арендной ставки. «Рост показателя по сравнению с 2015 годом объясняется одновременным снижением арендных ставок и повышением тарифов», – добавляют в оценочной компании.

Офисные площади в Москве за пределами МКАД тоже упали в цене, это коснулось и аренды, и сделок купли-продажи. Так, в классе А снижение арендной ставки составило 28 %, а сам показатель опустился до 18 тыс. руб. в год за 1 кв. метр. Класс B+ подешевел на 15 %, а B- остался на прошлогоднем уровне. Цена продажи офисных помещений класса А и В+, расположенных в Москве за пределами МКАД, снизилась на 10-13% по сравнению со значениями предыдущего года. Однако Цена продажи помещений класса В-, наоборот, повысилась из-за роста спроса на такие офисы.

Объем введенных годом ранее площадей класса А не встретил должного спроса, так что доля вакантных среди этих площадей в Москве за пределами МКАД 24 %. Многие компании оказались не готовы заключать долгосрочные договоры аренды, а тем более приобретать дорогостоящие объекты. Для классов B+ и B- доля вакантных площадей составила 16 % и 15 %, показав тем самым снижение.

Эксплуатационные и операционные расходы на офисы Москвы за пределами МКАД повторяют ситуацию с площадями внутри кольцевой автодороги: снижение арендных ставок вкупе с ростом тарифов привели к повышению этих показателей. В 2016 году их средние значения составили 18  %, 25  % и 21 % для классов А, B+ и B- соответственно.

Оценщики компании Swiss Appraisal, проанализировав ключевые показателя рынка, выявили для него следующие тенденции:

·       Текущая экономическая и политическая ситуация приводит к низкой активности деловой среды и, как следствие, снижению показателей спроса на рынке коммерческой недвижимости.

·       2016 год характеризуется самым низким уровнем ввода новых офисных площадей за последние 5 лет. Собственники переносят ввод в эксплуатацию строящихся объектов на неопределённый срок. 

·       На инвестиционном рынке сделки купли-продажи офисных площадей по-прежнему доминируют среди иных типов транзакций.  В 2016 году суммарный объем вложений в коммерческую недвижимость значительно превысил значение предыдущего года, при этом размер инвестиций в офисный сегмент составил порядка 2 миллиардов USD.

Более подробный аналитический обзор рынка офисной недвижимости доступен на сайте оценочной компании Swiss Appraisal по адресу: http://www.swissap.ru/appraisal/press/marketresearch.php