Если оценщик был неправ…

Тот, кто покупал жилье в кредит, вынужден был пользоваться услугами оценщика. На оценщиков ропщут и банкиры, обвиняя их в нечистоплотности, и владельцы заложенных квартир, обвиняя их в завышении реальной стоимости квартиры. Какую ответственность несет оценочная компания и можно ли разделить с ней риски удешевления объекта недвижимости?

Все по закону
Безусловно, оценка имущества применяется не только для целей страхования. Она может понадобиться в процессе купли-продажи, а также при обмене объектов недвижимости. В любом случае, деятельность оценщиков и оценочных компаний регулируется законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), а также стандартами СРО, членом которой, в соответствии с требованиями законодательства, должен являться специалист-оценщик. Как рассказал директор российского офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal Роман Чибисов, помимо этого, юридическое лицо может заниматься оценочной деятельностью только при наличии в штате не менее двух специалистов-оценщиков, являющихся членами саморегулируемой организации оценщиков.

По словам директора департамента страхования физических лиц компании РОСНО Артема Искры, страховые компании могут и сами оценивать типовые объекты по стандартным методикам. Но в случае работы, например, с дорогостоящими объектами, может быть привлечена независимая оценочная экспертиза. Кроме того, клиент может предоставить в страховую компанию уже заверенный документ с оценкой той компании, которой он доверяет. Правда, в таком случае очевидно, что данный документ должны принять в работу сами страховщики, убедившись, что указанная сумма оценки объекта вполне адекватна. Также представители страховой компании вправе сами осмотреть объект, чтобы сделать вывод, что он соответствует заявленной стоимости (ведь от состояния объекта зависит и сумма страхового покрытия!).

Нештатные ситуации
Но нас, безусловно, интересуют случаи, когда стоимость недвижимости, указанная в итоговом акте оценочной экспертизы, оказывается существенно выше или ниже рыночной.

Прежде всего заметим: такое может случиться непреднамеренно. Артем Искра обращает внимание на то, что федеральный закон «Об оценочной деятельности» не устанавливает четких регламентов и формул расчета стоимости, поэтому разброс сильно зависит от применяемых в оценке подходов: «затратный», «сравнительный», «доходный» – и присвоения индивидуального процентного веса каждому из них при определении окончательной стоимости. «Таким образом, погрешность составляет +/- 15%, т. е. если брать крайние значения, она может отличаться до 30%», – резюмирует эксперт.

Однако, подчеркивает Роман Чибисов, если отчет подлежит проверке в саморегулируемой организации (СРО), то реальная возможность завысить или занизить стоимость объекта практически отсутствует. Отчеты с заказной оценкой, некачественно составленные отчеты не получат положительное заключение при проверке экспертами. «В ином случае такая возможность существует как в результате случайных или преднамеренных ошибок оценщика, так и при наличии сговора между оценщиком и заинтересованной стороной».

При этом, например, практически нереально купить в ипотеку объект, попытавшись с помощью оценочной экспертизы занизить его стоимость. Во-первых, с этим вряд ли согласится продавец, а во-вторых, сам банк. Как объяснил инвестиционный консультант ИК «Финам» Андрей Сапунов, банки работают только с определенным перечнем оценочных компаний, с которыми заключены соответствующие договоры. Те банки, которые позволяют ипотечным заемщикам проводить оценку недвижимости в независимых оценочных организациях, могут отказаться признать результаты такой оценки в случае указания заведомо несправедливой стоимости недвижимости. «В такой ситуации заемщик вынужден будет нести дополнительные расходы по проведению новой оценки или ему потребуется обратиться с заявкой к другому кредитору», – предостерегает Андрей Сапунов.

Классический случай, когда предпринимаются попытки застраховать недорогой объект как дорогостоящий, уничтожить его и получить страховку. Как объяснил директор дирекции имущественного страхования компании «МАКС» Александр Агапов, технически это возможно, если речь идет о поджоге относительно небольшого деревянного дома. «Стоимость строительства такого дома просчитывается достаточно точно, и страховщик никогда не согласится с завышенной оценкой», – убеждает эксперт.

Кроме того, встречались попытки застраховать недвижимость, находящуюся на спорных территориях, в том числе в местах будущего массового строительства. В такой ситуации прозорливые страховые компании стремятся как можно более точно просчитать риски выплаты страховки. «Когда мы предлагали клиенту тариф, адекватный страховому риску, клиенты отказывались от такого страхования», – рассказал Александр Агапов.

Такая дорогая оценка...
Тем не менее не все оценщики добросовестны и не все клиенты и страховщики способны быть дальновидными. Как быть, если вы столкнулись с фактом неадекватной оценки объекта недвижимого имущества? Например, напоминает старший юрист компании «Мегаполис-Лигал» Елена Турецкова, в практике арбитражных судов встречаются иски акционеров к компаниям (АО и ООО) о признании недействительными сделок, заключенных обществами с третьими лицами по ценам, указанным в отчетах об оценке.

При этом подать самостоятельный иск об оспаривании оценки (а не о признании сделки недействительной) можно лишь в том случае, когда оценка носит обязательный характер, предписанный законом (например, в случае автострахования). «В остальных случаях (когда привлечение оценщика не обязательно или определенная им стоимость носит рекомендательный характер) оценка может оспариваться только в рамках дела по оспариванию самой сделки», – напоминает Елена Турецкова.

Подобные разбирательства, опять же, ложатся финансовым бременем на плечи заказчика. «Клиент может заказать альтернативную оценку и с отчетом об оценке обратиться в суд. Если при этом отчет получит положительное заключение от СРО, членом которой состоит оценщик, то шансы на успех приблизятся к 100%. Однако необходимо учесть, что такой вариант связан со значительными материальными затратами, складывающимися из оплаты оценочных услуг и оплаты экспертизы», – говорит Роман Чибисов.

Зато если суд признает, что действиями оценщика заказчику был нанесен убыток, то, согласно ст. 24 п. 6 135-ФЗ, этот убыток должен быть полностью возмещен за счет средств оценщика или имущества юрлица, с которым оценщика связывает трудовой договор.

Полезные советы
И напоследок: как же правильно выбирать оценочную компанию? Роман Чибисов советует обращать внимание на следующие моменты:
• имеет ли компания аккредитации при крупных промышленных компаниях, банках,
• есть ли у компании благодарственные письма,
• какие проекты выполняла компания,
• на какую сумму застрахована деятельность оценщиков и компании,
• предлагаемые цены и сроки реализации проектов.

Так что старый совет Козьмы Пруткова «Бди!» остается актуальным и поныне