27.09.2012 

Кто может себе позволить зарубежное жилье в кредит?

На днях консалтинговая компания Indriksons заявила, что около 40 % россиян, приобретающих недвижимость за границей «для себя», используют ипотечное кредитование. Далеко не все наши спикеры RealEstate.ru согласились с этой цифрой, некоторые, напротив, отметили спад объемов кредитования россиян в той или иной стране. Также они очень по-разному прокомментировали возможности наших граждан в получении кредита на жилье за границей. 

Впрочем, все сошлись только на одном пункте – иностранная ипотека доступна и выгодна только состоятельным россиянам, покупающим за границей дорогие объекты. Несмотря на всю привлекательность фантастически низких  процентных ставок в 4 – 7 %.   Тем самым, получается парадокс. Чаще всего к ипотечному кредитованию у нас в стране прибегают не очень состоятельные граждане, которым приходится мириться с большими процентами – на данный момент, в среднем, 12,5 %. И естественно ни о какой инвестиционной составляющей говорить не приходится.

Ранее RealEstate.ru подсчитывал, что ежемесячный платеж банку за квартиру стоимостью в 4,5 млн рублей (новостройка в Подмосковье) составит около 46,5 тыс. рублей при процентной ставке 14,5 % годовых на 12 лет. А сдать такую квартиру в аренду едва ли возможно и за 30 тыс. рублей, скорее, за 25 тыс. Как видим, никакого бизнеса не получается – одни вынужденные расходы.

Впрочем, как отметили наши эксперты, в Европе и США арифметика немного другая. С их 4  - 7 % для иностранцев, ипотечное жилье можно сдавать в аренду и получать доход, который будет покрывать не только ежемесячные взносы банку и расходы на содержание недвижимости (услуги ЖКХ),но даже приносить небольшую прибыль. Однако речь идет о довольно дорогих объектах.

Из ответов спикеров RealEstate.ru также стало понятно, что какой-либо точной статистики по тому, как россияне получают ипотечные кредиты за рубежом, нет. Такое ощущение, что всем приходится ориентироваться на личный опыт и опыт своих клиентов. Отсюда и противоречивые данные. Например, кто-то говорит, что в Болгарии очень просто получить ипотеку, кто-то заявлял, что россиянам в этой стране ипотеку вообще не дают. Тем не менее, разнообразный спектр мнений, позволяет нарисовать более или менее объективную картинку.

«Доля россиян, покупающих иностранное жилье в кредит, снижается»
Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock:

- По нашим оценкам доля покупок с использованием ипотеки в сделках «зарубежная недвижимость для жизни» составляет 15 - 25 %, а доля покупок с использованием кредитования в сделках «зарубежная недвижимость для инвестиций» составляет 60-70 %.

Необходимо отметить, что за последние полтора года произошло существенное снижение доли россиян, приобретающих недвижимость за рубежом с использованием ипотеки. В начале 2011 года доля покупок с использованием ипотеки в сделках «зарубежная недвижимость для жизни» составляла 30-40 %, а «для инвестиций» - 80-90 %.

Главная причина снижения доли покупок с использованием ипотеки состоит в том, что европейские банки в условиях кризиса Еврозоны ужесточают требования к заемщикам, что приводит к росту числа отказов в выдаче кредитов и предоставлению кредитов на менее выгодных условиях.

Относительно просто получить кредит в Австрии, Великобритании, Германии, Израиле, Испании и Финляндии. И довольно непросто сделать это в таких странах, как Италия, Кипр, Латвия, Португалия, США, Турция, Франция, Чехия и Швейцария. Кроме того, есть страны, в которых ипотека для россиян практически не доступна. Это Болгария, Греция, Египет, Тайланд и Черногория.

Будет ли в итоге одобрена ипотека для россиянина или нет, в немалой степени обусловливается текущим положением дел в банковском секторе отдельно взятой страны. Иными словами, в текущий момент времени есть немалая вероятность, что россиянин, обладающий «идеальным пакетом» документов и еще недавно относившийся к категории «идеальный заемщик», на практике может не получить ипотеку в той стране, где еще год назад он мог бы получить крайне просто.

К тому же весьма сомнительна целесообразность приобретения недвижимости за рубежом в ипотеку в случае, если ставка по ипотечному кредиту выше, чем средние арендные ставки.

Что касается займа в одной стране, для покупки жилья – в другой, то и такие случаи бывают. Но в подавляющем большинстве случаев такая схема кредитования возможна в случае, если заемщик обладает многолетней историей в зарубежном банке-кредиторе. К примеру, швейцарский банк, в котором заемщик в течение нескольких лет имеет депозитный счет, вполне вероятно выдаст своему VIP-клиенту кредит на покупку элитного объекта в другой стране.

 «Только 5 – 7 % россиян покупают за границей жилье в кредит»
Наталья Завалишина, генеральный директор «МИЭЛЬ-DPM»:

- По нашим данным, очень незначительное количество россиян (5-7%), покупая недвижимость за рубежом, используют ипотеку. В отличие от покупателей из Европы или Америки, россияне довольно неохотно берут ипотеку, предпочитая покупать на собственные средства или занимать у друзей или знакомых. Из этих 5 - 7% большинство – это люди, близкие к финансовым или риэлторским кругам, которые понимают выгоды ипотеки и когда-либо ранее брали ипотеку в России.

Относительно несложно для россиян получить ипотечный кредит на Кипре и в Испании, достаточно иметь 30 % стоимости недвижимости, официальный подтвержденный доход (2НДФЛ) и документы о собственности в России.

В Болгарии можно взять ипотеку только на некоторые проекты, во Франции, Германии, Италии процедура сложнее, а первоначальный взнос, как правило, не ниже 50 % от стоимости недвижимости. Зачастую требуется контракт на работу или документ, свидетельствующий о положительной кредитной истории в конкретной стране. Словом, процедура достаточно длительная и сложная, и есть отказы в предоставлении.

Но стоит отметить, что за рубежом процентные ставки существенно ниже, чем в России, редко превышают 6-7 %, с этой точки зрения, брать ипотечный кредит за пределами России, безусловно, выгодно.

«В Англии ипотечная квартира должна стоить не менее 1 млн фунтов»
Юлия Овчинникова, директор по продажам зарубежной недвижимости IntermarkSavills:

- В Англии ипотеку можно получить в любой валюте на сумму до 70 % от стоимости объекта. Но сейчас россиянам сложно получить заем ниже 1 млн фунтов (около 1,62 млн долл.) – меньше банкам выдавать невыгодно. Плавающая ставка составляет 2,75 – 4 %, фиксированная – около 5,5 % на 5 лет. Чем выше период кредитования, тем выше и ставка. Вернее, так: кредит дается на 5 лет, а потом условия пересматриваются и его продлевают.

К тому же у британских банков довольно жесткие критерии к заемщикам-россиянам, так как Россия относится к странам высокого риска. Обычно кредитные учреждения требуют: паспорт, информацию заемщика о себе, выписку из банка, в котором он обслуживается на родине или в других странах, справку об источниках состояния или доходах. Английские банки охотно кредитуют директоров компаний и лиц, имеющих активы за пределами России. Менее охотно дают ипотеку госслужащим. Можно использовать и поручителей: например, отец своими активами будет отвечать за 18-летнего сына, совершающего покупку недвижимости в Лондоне. Чтобы иметь возможность взять кредит в 1 млн фунтов, нужно подтвердить доходы как минимум на 250 тыс. фунтов в год и сделать первоначальный взнос в 300 тыс. фунтов.


«Все сложнее, чем кажется на первый взгляд»
Марина Филичкина, менеджер по работе с клиентами Tranio.Ru:

- Исходя из нашего опыта работы с клиентами, порядка 30-40 % россиян, приобретающих недвижимость за рубежом, интересуются ипотекой. Как правило, это связано с тем, что в большинстве европейских стран условия кредитования намного мягче, чем в российских банках, а именно небольшие сравнительно первоначальные взносы и привлекательные проценты.

В частности, в Испании для иностранцев размер кредита на приобретение недвижимости обычно составляет не более 50-70 % от стоимости объекта, срок выплаты – до 20 лет, ставки – 4-5 % годовых. Но заемщик должен расплатиться по ипотеке раньше, чем ему исполнится 75 лет. Сумма ежемесячных выплат не должна превышать 35 % дохода заемщика. К тому же клиенту банка потребуется целый пакет документов на испанском: паспорт, копия предварительного договора купли-продажи, 2НДФЛ, справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей, справка с основного места работы о доходах за последний год, выписка со сберегательного счета за последние 3 месяца, справка об отсутствии задолженностей по кредитам в России, справка из российского банка о наличии средств на счету, NIE – налоговый номер иностранца, который оформляется в Испании.

Болгарские банки выдают ипотечные кредиты гражданам России в возрасте от 21 года в момент подачи заявления до 65 лет ко времени погашения кредита. Обычно требуется, чтобы у претендента было постоянное место работы и трудовой договор. Кредит не выдается, если претендент ранее просрочивал выплаты задолженностей, если у него есть судимость, а так же если его имущество когда-либо изымалось за долги.

Ситуация с выдачей ипотечного кредита сегодня в Греции неоднозначна. Одни риэлторы утверждают, что получить кредит сегодня в Греции невозможно в связи с экономической ситуацией в стране. Другие утверждают, что ипотека есть под 7,2 % сейчас – до 60 % от суммы, но все зависит от объекта и от дохода претендента. обязательное условие – наличие достаточного налогооблагаемого дохода (НДФЛ).

Зато можно оформить ипотеку в банках Кипра. Ставка колеблется от 5,5 до 7 % годовых, а срок выплаты – от 10 до 40 лет. Размер кредита по отношению к стоимости недвижимости обычно составляет не более 80 % для резидентов и 70 % для нерезидентов. Ежегодные выплаты банку не должны превышать 50 % от общего дохода семьи.

Большинство крупных французских банков предоставляют ипотечные займы иностранцам, хотя требования к нерезидентам более жесткие, чем к местным жителям. Государство строго контролирует все аспекты ипотеки, поэтому во Франции она считается одной из самых безопасных в мире.

В Германии, как правило, ипотеку предоставляют только тем зарубежным покупателям, которые приобретают недвижимость ценой от 60 000 евро. Процентная ставка составляет от 2,5 до 3,5 % годовых, срок выплаты — до 25 лет.

Многие итальянские риэлторы утверждают, что получить ипотеку в Италии сегодня практически невозможно. Ее с трудом выдают даже гражданам страны.

Но, прежде чем оформлять ипотеку в зарубежном банке, нужно внимательно познакомиться с условиями, ведь, как и везде, там тоже могут быть «подводные камни». Процентная ставка, комиссии банка, затраты на оформление документов, условия долгосрочного погашения – из этих и других факторов складывается общая цифра, которая в большинстве случае говорит в пользу ипотеки за рубежом.


«В США вам дадут ипотеку, если у вас там уже есть собственность»
Дэвид Коен, основатель американской компании Etage Real Estate:

- Практика показывает, что немногие российские покупатели используют ипотеку для покупки недвижимости в Нью-Йорке. Примерно соотношение – это 1/5 из всех покупателей. Это связано с тем, что банки требуют подтверждение кредитоспособности и раскрытия источников доходов. Так же желательно наличие собственности и доходов в США, что так же затрудняет процесс получения ипотеки.

В Нью-Йорке нужно предоставить банку ряд документов: паспорт, виза или greencard, информацию о кредитоспособности, подтверждение наличия достаточных средств для закрытия сделки. Но по сравнению с процентной ставкой в России, ипотека в США, действительно, выгодна. Средние ставки в Нью-Йорке составляют около 4 % для иностранцев. 

«В США и Англии арендные ставки выше ипотечных»
Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS:

- Возможность получить дешевое финансирование – это одна из причин, по которой россияне инвестируют в недвижимость за рубежом. Если говорить о покупках в Лондоне и Нью-Йорке, то около 75 % россиян используют ипотечное кредитование. Возможность получить кредит на многих других рынках ограничена, поэтому ипотечный кредит используется значительно реже.

В Нью-Йорке люди успешно получают кредиты с фиксированной ставкой 2,8 - 4 % годовых на 30 лет. Если Вы не планируете держать недвижимость так долго, можно получить более низкую ставку, которая будет зафиксирована на первые 3 - 4 года, а потом будет зависеть от ставки рефинансирования. Конечно, такой кредит таит в себе опасность – если ставки вырастут, будет сложнее продать недвижимость по высокой цене, но судя по развитию ситуации и поведению финансовых регуляторов США скорого повышения ставок можно не опасаться. Ставки также снижаются при уменьшении срока кредитования, например, можно найти программу кредитования на срок 15 - 20 лет.

Если говорить о Болгарии, то в настоящее время, насколько нам известно, только 3 крупных болгарских банка, которые предлагают ипотечные программы иностранным покупателям. Это DSK bank, MKB Unionbank и UniCredit Bulbank.

Каждый из них предъявляет свои особые условия к иностранным заемщикам. Но все они сводятся примерно к следующему: тщательная оценка обеспечения по кредиту, сумма кредита предоставляется в пределах от 40 до 70 % от стоимости покупаемой недвижимости, максимальная сумма кредита до размера 100 тыс. евро, максимальный срок – до 25 лет. Но во многих строящихся болгарских объектах в последнее время наблюдается практика рассрочек, а не ипотеки. Для покупателей это более удобно, поскольку не требуется большого пакета документов.

Для российских граждан в Швейцарии существует возможность получения кредита на покупку недвижимости через один из местных банков. Процент по ипотечному кредиту составляет в стране в среднем от 3,75 % до 4,5 %, в зависимости от вида недвижимости (коммерческая или жилая). Как правило, кредит выдается сроком от 2 до 10 лет. Сумма кредита для иностранных покупателей недвижимости обычно составляет 50 - 60 % от стоимости, каждый случай рассматривается банком индивидуально.

Безусловно, использование ипотечного кредитования чаще всего позволяет увеличить доходность на собственные средства. Например, покупая в Лондоне квартиру для сдачи в аренду за 800 тыс. фунтов, достаточно иметь наличными приблизительно 320 тыс. фунтов, причем арендная плата будет полностью покрывать не только платежи по кредиту и цену содержания квартиры, но и позволит получать минимальный доход. Похожая ситуация и в Нью-Йорке: при нынешних ставках по ипотечным кредитам арендная плата покрывает платежи за ипотеку даже если размер кредита составляет 70 % цены квартиры.

«Более половины россиян приобретает жилье в кредит за рубежом»
Юрий Паньков, старший оценщик Swiss Appraisal в России и СНГ:

- К займам в иностранных банках, имеющих существенно более выгодные условия ипотечного кредитования (в среднем от 3 до 6 % в популярной для россиян Европе и США), сегодня прибегают более половины россиян, приобретающих недвижимость за рубежом. Из них основная часть приобретает имущество для целей собственного проживания и отдыха и лишь немногие преследуют инвестиционные цели, связанные, прежде всего, с арендными отношениями.


Отдельные банки готовы предоставить кредит лишь при условии фактического наличия иного рода недвижимого имущества на территории данного государства – это имущество и будет являться залоговым. Большинство же отечественных заемщиков не обладает соответствующим имуществом, что становится непреодолимым препятствием при взаимодействии с зарубежным кредитором.


Банки Чехии требуют не только подтверждение получения доходов на территории ЕС, но и поручителя, имеющего абсолютно легальный стабильный доход в Еврозоне. Получить кредит в банках Кипра, Болгарии и Турции достаточно не сложно по причине наличия у большинства из них собственных представительств в России (прежде всего, в Москве). Однако и условия ипотечных программ здесь приближены к российским. Кредит в банках Италии возможен лишь в том случае, если у вас имеют место быть вид на жительство и недвижимость на Апеннинах или территории Еврозоны. Правда, несомненным преимуществом иностранных банков является их более лояльные кредитные программы, в вопросе ставок по ипотеке в том числе.



«Во Франции ипотека избавит от налога на роскошь»
Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton:

- В нашей практике практически все покупатели дорогой недвижимости за рубежом хотели бы ипотечный кредит на покупку. Это выгодно, потому что если мы говорим о развитых европейских странах, то ставки по ипотеке составляют 3-4%. Но надо учитывать, что просто так придти в банк и получить там ипотечный кредит довольно сложно. И сложность заключается не в подтверждении дохода и в получении всевозможных справок, как это обычно происходит в российских банках.

Обычно процедура одобрения заемщика в европейских банках даже проще чем у нас. Но важным условием для банка является то, что он должен Вас знать. То есть если Вы хотите получить кредит в европейском банке, то необходимо чтобы у Вас была история взаимоотношений с этим банком – открытый счет, оплата счетов, другие транзакции через этот банк. Тогда у банка есть понимание объемов Ваших средств, и соответственно, есть понимание, какой кредит он может Вам дать.

Швейцарский банк может прокредитовать на покупку жилья во Франции и Англии, и наоборот – французский банк одобрит кредит на другие эти две страны. Самые низкие ставки будут в банках Швейцарии – минимально 2,5 %. Но для того, чтобы получить кредит банках Франции, Англии, Швейцарии, необходимо иметь счета в этих банках или предоставить рекомендации, например, от уважаемого агентства недвижимости, которое может подтвердить, что вы – надежный заемщик и уже имеете на счету крупные покупки в недвижимости.

В большинстве случаев банки дают кредит 50/50, реже 70/30 (банк/заемщик). Но хотя выглядит так, что Вам дают 50 % необходимой суммы, однако, банк будет настаивать, чтобы часть этих средств находилось у них на счетах в качестве гарантии. Например, ваша покупка – 1 млн евро, берете кредит в 500 тыс. евро. Тогда на вашем счету должно лежать 200-300 тыс. евро. Банк размещает их на депозит (депозитные ставки в Европе порядка 1-2%), таким образом, и банк подстрахован, и ваши ипотечные проценты ниже.

Во Франции, если у Вас покупка с ипотекой, то Вы не платите налог на роскошь. Однако в каждом конкретном случае советуем работать с налоговыми консультантами, консультантами по недвижимости и юристами, чтобы получить оптимальные условия по сделке и владению недвижимостью.

Издание:  Realestate.ru
Автор(ы):  Мария Лукина


Вернуться к списку публикаций