На днях Инвестторгбанк заявил, что начал выдавать ипотечные кредиты в России на покупку жилья за рубежом под 13,5% годовых (в рублях) и 11,4% – в евро. На первый взгляд, продукт не будет пользоваться спросом, потому что все знают, что в Европе ипотека в разы дешевле. Но оказалось, не все так просто. В некоторых случаях проще брать кредит на родине, даже если ставка очень высока. Но тогда точно нужно знать, что все эти переплаты оправданы. RealEstate.ru разобрался в плюсах и минусах ипотеки на европейское жилье, взятой в России и за рубежом, в  рубрике ИТОГИ НЕДЕЛИ.

Суть кредитной программы: первый в этой нише?

Согласно условиям новой программы Инвестторгбанка, ипотечный кредит будет выдаваться физическим лицам – гражданам РФ на приобретение жилой недвижимости за пределами страны. Кредит предоставляется в российских рублях или евро, срок кредитования – до 20 лет, ставка по кредиту – от 13,5% в рублях и от 11,4% в евро, максимальная сумма кредита – 20 млн рублей или 450 тыс. евро. Для получения кредита на приобретение недвижимости в Латвии клиентам нет необходимости передавать в залог банку свое имущество, расположенное на территории России. Обеспечением по кредиту будет выступать приобретаемая за пределами страны недвижимость.

Пилотным направлением выбрали Латвию. Первым проектом, в рамках которого можно приобрести жилье за границей с помощью этого кредита, стал коттеджный поселок в Риге. Как сказано в пресс-релизе банка, Латвия в качестве пилотного направления выбрана неслучайно. Прибалтика является популярной у россиян, которые приобретают дома на балтийском побережье не только в качестве дальней дачи или второго жилья, но и для получения вида на жительство в этой стране, упрощения отношений с шенгенской зоной. Стоимость домов в поселке начинается как раз от 140 000 евро – минимальной суммы, необходимой для получения вида на жительство.

По словам представителей банка, уже ведется поиск партнеров для расширения программы на другие страны, но при этом банк настроен сначала получить опыт в странах бывшего СССР, где практически отсутствует языковой барьер, схожее законодательство стран в сфере ипотеки. «Продукт нашего банка является эксклюзивным, так как не предполагает передачу в залог банку дополнительного объекта недвижимости», – пояснила Realestate.ru директор департамента розничных операций Инвестторгбанка Эмма Пономарева.

И действительно, проведенный среди экспертов рынка ипотечного кредитования опрос показал, что программа Инвестторгбанка едва ли не единственная в своем роде. Это еще связано с тем, что, как заметил, в частности, Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru, согласно ст. 19 ФЗ-102 «Об ипотеке», «государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки».  Но эксперты Инвестторгбанка на это ответили, что место нахождения имущества в данном случае – Латвия, поэтому залог (ипотека) регистрируется в Земельной книге Латвии, а не в России.

Если речь идет о филиалах российских банков за границей, то, конечно же, подобные примеры есть. Например, начальник отдела розничных продуктов и операционных процессов Московского банка Сбербанка России Алия Кирьянова рассказала Realestate.ru, что клиенты Сбербанка могут воспользоваться кредитами в его дочерних структурах за рубежом для приобретения недвижимости на территории нахождения этих филиалов.

Доступно, но дорого?

Ни для кого не секрет, что за пределами России ставки по ипотечным кредитам на порядок ниже, чем у нас. Напомним, что средняя ставка по ипотечному кредитованию в РФ составляет 12%, тогда как за пределами России такие кредиты выдаются под 3-5% годовых, редко достигая 7%.

К примеру, в Великобритании получить ипотечный кредит можно под 2,5% годовых. «В Англии ипотеку можно получить в любой валюте на сумму до 85% от стоимости объекта, – пояснила директор по продажам зарубежной недвижимости IntermarkSavills Юлия Овчинникова. – Как правило, банки выдают до 85% на объекты стоимостью до 2 млн фунтов стерлингов. При покупке объекта стоимостью свыше 5 млн фунтов стоит рассчитывать примерно на 50-60% от стоимости объекта. При покупке квартиры под сдачу в аренду британские банки кредитуют до 65% от стоимости. Минимальные суммы кредитов – 500 тыс. фунтов стерлингов. Ставки начинаются от 2,5%».

При этом, у британских банков, по словам эксперта, довольно жесткие критерии к заемщикам-россиянам, так как Россия относится к странам высокого риска. Обычно банки требуют паспорт, информацию заемщика о себе, выписку из банка, в котором тот обслуживается на родине или в других странах, справку об источниках доходов. «Чтобы иметь возможность взять кредит в 1 млн фунтов, нужно подтвердить доходы как минимум на 250 тыс. фунтов в год и сделать первоначальный взнос в 300 тыс. фунтов», – пояснила Юлия Овчинникова.

На этом фоне появление новой программы кажется рациональным для тех случаев, когда россиянину чисто технически проще получить кредит на родине, чем в выбранной им стране.

Юрий Паньков, старший оценщик швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ:

- С 2008 года получение ипотечного кредита в иностранном банке от года к году все сложнее. Причина – в ужесточении требований к заемщику. Главная особенность в том, что все больше банков выдают кредит лишь при условии наличия имущества на территории этой страны – именно это имущество и выступит в качестве залогового. В остальном схема сопоставима с российской.

Но, например, в испанский банк теперь придется принести справку об отсутствии кредитов у себя на родине, получить кредит во Франции возможно лишь в банках HSBC, Societe Generale и Credit foncier de France. В Италии кредит доступен лишь при наличии у заемщика вида на жительство в стране.

В указанной программе нет смысла для того покупателя, кто владеет недвижимостью в той же Европе и процедура ипотечного кредитования которому известна не понаслышке. Итальянские же барьеры могут отбить и желание, и возможности многих потенциальных (даже уверенно платежеспособных) заемщиков.

Полная версия статьи: http://www.realestate.ru/interviews/498/