Инвестиции в недвижимость Великобритании. Квартиры для студентов. Расходы на содержание, доходность до 15% и советы по выбору. Есть ли трудности для покупателей с переводом денег (Часть 3)

А еще перед покупкой надо определиться, брать ли студенческие апартаменты на стадии строительства или приобретать вторичные объекты прежних владельцев. При первом варианте приходится ждать объект, а при втором – нет. Но первый вариант для инвестора может быть выгоднее, так как для строящихся объектов срок гарантированных выплат ежегодной аренды составляет обычно 5-7 лет, а для проектов вторичного рынка гарантия может быть только на 3 года (либо, если объект старый, гарантии вообще не будет).

И не надо избегать ипотеку. Конечно, сейчас из-за девальвации рубля, фактический процент по кредиту может вырасти, но зато «ипотека — это дополнительный гарант, особенно при инвестировании на стадии строительства. При ипотеке банк делает дополнительную проверку застройщика и управляющей компании и анализирует все риски по проекту, - объясняет Евгений Спрингис (Dom International Ltd (London)). – И к тому же ипотека дает возможность получения кредитного плеча, и за счет низкой процентной ставки доход на инвестиции увеличивается. Например, можно купить один объект за наличные или же два номера с ипотекой с первоначальным взносом 50%. Во втором случае общая прибыль после всех выплат по кредиту будет больше по сравнению с прибылью от одного объекта, купленного за наличные».

«И не надо забывать, что процесс покупки недвижимости в Великобритании очень прост, приобрести апартаменты можно даже удаленно, и на самом деле многие инвесторы никогда не видели свои приобретения, что не мешало им получать хороший доход. А рынок студенческой недвижимости сейчас находится на стадии роста, спрос велик, а это означает, что еще долгое время данные инвестиции будут выгодными», - утверждает Полина Филатова (LondonfoRus).

Переводим деньги

Один из самых популярных на сегодня вопросов от россиян, планирующих покупку за рубежом, – нет ли каких-то трудностей при переводе денег из России за границу. Ведь как ни крути, а международная обстановка сегодня оставляет желать лучшего. Не отражается ли она на гражданах России?

Все опрошенные журналом www.metrinfo.ru эксперты заверили нас, что никаких особенных трудностей покупатели из России не испытывают. Евгений Спрингис (Dom International Ltd (london) так описывает процедуру перевода денег.

В Великобритании продавцу напрямую деньги не переводят, все сделки осуществляются через юристов. Сотрудники компании - агенты - сопровождают сделку, но деньги переводятся на специальный клиентский счет у юристов, деньги попадают на счет юристов с стороны продавца только при обмене договоров купли-продажи. Перед тем как юристы со стороны покупателя разрешат перевести деньги для покупки недвижимости на их счет, они должны проверить происхождение средств. Такая проверка называется АМЛ (Anti money loundering), и только когда юристы убедятся в чистоте средств, они разрешат перевести их на счет. Перевод средств при этом должен осуществляться с личного счета покупателя. Наличными расплачиваться не получится ни при каких обстоятельствах.

Как правило, россияне могут без проблем подтвердить происхождение средств, хотя и удивляются самому вопросу. Однако пока ни один из клиентов компании не получал отказа. Любой российский банк переводит средства, но при этом он также запрашивает документы для прохождения валютного контроля. И в этой процедуре ничего сложного нет, если она проходит под контролем юристов. Кто-то использует счета за границей и делает переводы оттуда. Процедура оформления сделки и прохождение проверки АМЛ одинакова для резидентов и для нерезидентов, и нет разницы, где находится клиент. Большинство сделок покупки проходят удаленно, и клиенты, включая местных жителей, не встречаются с юристами и пересылают договоры по почте.

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «ФИНАМ», добавляет, что для россиян сложность может заключаться в том, что покупка недвижимости обычно не является основанием для получения вида на жительство. Кроме того, предупреждает эксперт, при открытии счета в британском банке требуют загранпаспорт и подтверждение адреса проживания. При этом без счета в банке очень сложно получить это самое подтверждение, то есть получается замкнутый круг. Но банки все-таки справляются с этим.

Наталья Завалишина, генеральный директор компании Distant Property, считает главной сложностью растущий курс валюты для клиентов, у которых были накопления в рублях, а платежей предвидится несколько. В этом случае сложно предугадать, какая именно сумма получится «на выходе», к тому же потери происходят в процессе конвертации.

Мы также попросили предположить наших комментаторов,  что произойдет, если наши «коллеги и партнеры» все-таки отключат российские банки от системы SWIFT. Однако эксперты практически уверены в том, что этого не произойдет. Но если это все-таки случится, то SWIFT наверняка заменит новая система, - считает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru. Но и сейчас помимо SWIFT-переводов имеются другие инструменты, с помощью которых можно оплатить покупку недвижимости, отмечает Оксана Салфали, управляющий директор, компании London Relocation Consultancy-недвижимость в Лондоне. Многие клиенты, покупающие дорогостоящую недвижимость в Великобритании имеют банковские счета в других странах. Многие все еще приобретают недвижимость на имя оффшорной компании, что позволяет сохранить конфиденциальность, соответственно средства переводятся со счетов зарубежных компаний без всяких проблем. Юрий Паньков, старший оценщик швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ более пессимистичен, он полагает, что в случае отключения SWIFT Великобритания рискует потерять крупного и щедрого инвестора в лице России. Видимо, предположим мы, эти прагматичные соображения должны остановить Запад в принятии решений, которые никому не принесут пользы.

Резюме журнала www.metrinfo.ru

Студенческая недвижимость Великобритании отличается сравнительно низкой ценой, то есть вход на ее рынок возможен для многих инвесторов, и при этом она пользуется спросом и отличается высокой доходностью. Доход от сдачи ее в аренду во многих районах Англии даже превышает доход от сдачи жилой и нежилой недвижимости, в том числе и более дорогой. И кроме того, цены на данный вид жилья сегодня показывают уверенный рост, риски потерь минимальны, а расходы по ее содержанию не так высоки. Например, за счет небольшой стоимости объектов есть льготы по налогу на приобретение недвижимости (гербовый сбор) и подоходному налогу от сдачи недвижимости в аренду. В общем, если правильно выбрать проект и непосредственно сам объект, лучшую сферу для вложения капитала найти на сегодняшний день сложно.