Торговые центры в регионах: догнать и перегнать Москву

В последние годы девелоперы торговых площадей в России переживают не лучшие времена. Застройщики практически не берутся за новые проекты, при этом сворачивая те, что еще можно "затормозить". И если в Москве и Санкт-Петербурге крупные моллы так или иначе, но выходят на рынок, то в некоторых регионах страны ситуация близка к критической - о новых ТЦ там остается только мечтать.

Замедлили темп

Темпы строительства торговых центров в России резко снизились, и особенно это заметно в регионах. В первой половине 2016 года в городах РФ запустили всего восемь моллов совокупной арендопригодной площадью 266 тыс. кв. м - для сравнения, за тот же период прошлого года рынок пополнился 11 новыми ТЦ общей арендопригодной площадью 398 тыс. кв. м (данные компании CBRE).

Среди наиболее крупных торговых объектов, вышедших на рынок с начала года, следует упомянуть "Седанку Сити" во Владивостоке (90 тыс. кв. м), первую очередь "МегаГринн" в Курске (60 тыс. кв. м), "Академический" в Екатеринбурге и вторую очередь "Аэропарка" в Брянске (по 53 тыс. кв. м каждый).

В начале года Cushman & Wakefield опубликовали исследование, в котором говорилось, что средний размер моллов уменьшается во всех городах. Средняя площадь существующих ТЦ в целом по стране составляет 36 174 кв. м, а средний размер торгового центра, заявленного к вводу в 2016 году - 31 109 кв. м. В современных реалиях рынка девелоперы постепенно переходят от строительства крупномасштабных проектов к проектам меньшего размера - вместо суперрегиональных или региональных торговых центров объекты районного масштаба, констатировали тогда аналитики.

На сегодняшний день лидерами среди городов РФ по объему действующих ТЦ являются Екатеринбург (730 тыс. кв. м), Краснодар (670 тыс. кв. м), Самара (548 тыс. кв. м), Нижний Новгород (524 тыс. кв. м) и Челябинск (430 тыс. кв. м). Суммарный объем предложения в регионах (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) составляет 13 млн кв. м.

Наиболее активно возведение ТЦ идет в основном в городах с низкой обеспеченностью такими площадями: Набережных Челнах, Ставрополе, Новосибирске и других. При этом в некоторых регионах темпы ввода новых площадей остаются практически нулевыми.

Так, за первое полугодие не было открыто ни одного ТЦ в Южном, Северо-Кавказском и Приволжском федеральных округах. Начальник отдела аренды торговых центров компании JLL Татьяна Мальянова подчеркнула, что в последние два года девелоперская активность преимущественно связана с достройкой заявленных ранее проектов, а не началом новых.

В структуре прироста качественных торговых площадей доля городов с населением менее 300 тыс. жителей в этом году сократилась более чем в два раза, с 19% до 9%, что связано с насыщением этих рынков. Кроме того, они являются более рискованными как для девелоперов, так и для ритейлеров, которые предпочитают получать стабильную прибыль в средних и крупных городах.

Эксперты настаивают: говорить о том, что есть какая-то корреляция между удаленностью региона от Москвы и активностью местных девелоперов в сфере торговой недвижимости, нельзя. Есть объективно интересные города - ненасыщенные рынки с высокой покупательской способностью населения.

"Главное, что может тормозить девелопмент торговой недвижимости здесь - это административные барьеры. Многие приводят в качестве примера таких рынков Пермь, Пятигорск и Северный Кавказ в целом, Владивосток и так далее. На этих рынках работают местные структуры, федеральных и международных девелоперов здесь нет", - комментирует Андрей Васюткин, руководитель отдела консалтинга и исследований компании "Магазин магазинов".

Говоря о наиболее заметных девелоперах, следует отметить тех, чья сфера интересов не ограничивается одним городом или даже областью. Среди таких игроков можно выделить ГК "Ташир" (сеть ТРЦ "Рио"), ГК "Регионы" (сеть ТРЦ "Июнь", сеть ТЦ "Сибирский городок"), DARS Development ("Аквамолл", ЦУМ, DARS, "Самолет", "Пушкаревское кольцо" (все - Ульяновск), "Торговый квартал" (Калуга), "ГиперСити" (Курган), "Шоколад" (Нижний Новгород)), "РосЕвроДевелопмент"  (сеть ТРЦ "Планета"), DVI Group (сеть ТЦ "КомсоМолл" в Екатеринбурге, Волгограде, Иркутске и Красноярске, сеть ТЦ "Столица" в Перми и Ижевске) и конечно же IKEA Shopping Centers Russia (сеть ТЦ "Мега").

"В течение последних двух лет крупные игроки сокращали бюджеты и фокусировались на ключевых для себя городах. Сейчас же ввиду более низкой конкуренции они присматриваются к регионам и готовы заходить туда более охотно", - констатировал директор ГК "РосЕвроДевелопмент" по маркетингу и рекламе Кирилл Степанов.

Тормоз для ритейла

Хотя за последние восемь лет объем рынка торговой недвижимости в регионах, согласно некоторым оценкам, вырос более чем вдвое, средняя обеспеченность жителей такими площадями остается крайне низкой: около 350-400 кв. м на 1 тыс. человек.

В отдельных городах этот показатель серьезно превышает средний по стране: со значительным отрывом лидирует Краснодар - 784 кв. м на 1 тыс. жителей; в тройку также входят Екатеринбург (490 кв. м) и Самара (468 кв. м). Для сравнения, обеспеченность Санкт-Петербурга торговыми площадями составляет 413 кв. м, Москвы - 370 кв. м, подсчитали в компании JLL.

Однако это не меняет картины в целом. По информации Colliers International, средний показатель обеспеченности торговыми площадями в российских региональных городах-миллионниках в 1,2 раза ниже, чем в европейских столицах.

"С выходом агломерации на уровень 300 кв. м торговых площадей на 1 тыс. жителей строительство начинает стагнировать", - убежден Юрий Паньков, замдиректора департамента оценки и консультационных услуг оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ.

Эксперт рассказал, что уровень вакансии в новых торговых центрах очень сильно варьируется в зависимости от самого объекта и местоположения. В среднем по регионам он составляет около 20%. В новых (моложе пяти лет) и крупных объектах этот показатель минимален и не превышает 10%. Наименьшая же доля пустующих ритейл-помещений, как сообщили в "Магазине магазинов", наблюдается в Тольятти и Казани (по 4%), Екатеринбурге (6%) и Волгограде (9%).

За последние четыре года средние арендные ставки в региональных ТЦ сильно снизились: с 32,7 тыс. до 19 тыс.-24 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Максимальные ставки и вовсе рухнули почти вдвое: с 78 тыс. до 48 тыс. рублей за 1 кв. м в год.

Низкая платежеспособность населения и неустойчивый экономический фон в целом по стране тормозят развитие рынка торговой недвижимости, но несмотря на это ряд экспертов заявили, что экспансия крупных ритейлеров набирает обороты. За первое полугодие 52 бренда из тех, которые уже представлены в России, освоили новые регионы и активно развивались в городах присутствия.

Например, испанская группа компаний Inditex выводит бренды Bershka, Stradivarius и Pull&Bear в Смоленск, Саратов и Набережные Челны. Sela открыла свои магазины в Чите, Бийске, Новосибирске и Воронеже. Андрей Васюткин полагает, что во втором полугодии экспансия активно продолжится. "Кроме того, хочется отметить, что с января не было ни одного закрытия сети по сравнению с прошлым годом, когда с рынка ушли 17 международных сетей", - добавил он.

С надеждой на 2017 год

Несмотря на нестабильность ритейла и всего рынка коммерческой недвижимости страны в целом, девелоперы продолжают открывать торговые центры за пределами двух столиц. Этому немало способствует рост интереса новых арендаторов к регионам.

Прогнозы по вводу торговых площадей по итогам 2016 года сильно разнятся: от 1,1 млн до 3 млн кв. м. В CBRE напомнили, что до конца года к вводу анонсированы 15 объектов общей площадью 638 тыс. кв. м, однако открытие примерно трети из них может быть перенесено на следующий год.

В числе новых проектов, запуск которых намечен на ближайшие месяцы, можно отметить самарский ТРЦ "Гудок" (250 тыс. кв. м), Folium Park в Липецке (137,5 тыс. кв. м), МФК Arsib Tower (176,7 тыс. кв. м) и Star City Mall (81 тыс. кв. м) в Тюмени, "Макси" в Архангельске (65,5 тыс. кв. м), "Зеленый торговый центр" в Красноярске (54,5 тыс. кв. м), Depo в Нижнем Тагиле (48 тыс. кв. м) и Sunrise city в Набережных Челнах (35 тыс. кв. м).

По информации Анны Никандровой, регионального директора департамента управления недвижимостью и департамента торговой недвижимости Colliers International, наибольший объем строящихся торговых площадей сейчас сосредоточен в европейской части России, где лидером строительства является Курская область - 257 тыс. кв. м, что составляет 15% от общего объема по всем регионам РФ, исключая Москву и Санкт-Петербург. "Также можно выделить Самарскую область, где совокупная площадь строительства новых ТРЦ составляет 191,1 тыс. кв. м, и это - 11% от общего объема регионального строительства. Среди других регионов можно отметить Липецкую, Белгородскую, Тверскую области. Также строительство ведется на Урале и в Сибири (Новосибирская и Свердловская области) и на Дальнем Востоке. Объем строящихся торговых площадей в каждом из перечисленных регионов колеблется в диапазоне 70 тыс.-75 тыс. кв. м. В настоящее время строительство торговых объектов не ведется, например, в Пермском крае, Республике Дагестан, Республике Северная Осетия", - привела данные Никандрова.

Рассуждая о том, что ждет региональные рынки в 2017-2018 годах, аналитики пока не рискуют называть какие-то конкретные данные, но подчеркивают: максимальный объем ввода будет наблюдаться в конце 2018 года. "Уже сейчас стартуют множество проектов, которые во второй половине 2017-начале 2018 годов перейдут в стадию активного брокериджа, а в 2018 году будут введены в эксплуатацию. Мы считаем, что эти проекты будут характеризоваться более низкой вакантностью, чем ТЦ, вводимые на сегодняшний день", - поделился мнением Андрей Васюткин.

Пока на будущий год заявлено открытие торговых центров совокупной площадью 1,4 млн кв. м, однако этот показатель может измениться из-за переноса сроков реализации отдельных проектов. Зачастую это связано с нежеланием собственников открываться с высоким уровнем пустующих площадей. Также стоит отметить, что в 2017 году анонсировано возобновление работ по ряду проектов в городах с населением менее 300 тыс. человек.

"За последние годы в регионах были заморожены до 50% всех проектов по строительству торгово-развлекательных центров, что позволяет рассчитывать на открытие большого объема новых площадей в случае перезапуска проектов", - согласен Юрий Паньков.