22.07.2016 

Банкир-торговец

Кризис вновь увеличивает объем торговой недвижимости в банковских портфелях. Спустя два года жизни в новых экономических реалиях банки вновь становятся заметными игроками на рынке коммерческой недвижимости. Все чаще переговоры о реструктуризации долгов крупных собственников торговой недвижимости становятся новостными поводами для статей деловых СМИ. На поверку же ситуация кардинально отличается от той, что была в прошлый кризис.

Выгода, казавшаяся неоспоримой, когда доллар был дешевым, испарилась. «Банки испытывали избыток ликвидности, которую им нужно было размещать,– объясняет Алексей Дедюля, президент Admitto Property.– Поэтому в последние годы они крайне охотно выдавали кредиты». При этом менеджеры банков, стремясь получить бонусы, не слишком тщательно оценивали качество тенант-микса и риски валютных изменений. «Краш-тесты инвестиционных моделей показывали, что при курсе более 37–39 рублей/$ необходимо немедленно конвертировать кредиты,– считает эксперт.– Конечно, многие владельцы ТЦ, также проявляя спекулятивные наклонности, шли на повышение риска, занижали фактически собственный капитал, не думая о возможных проблемах.– Таким образом, все участники рынка сами “хорошо подготовились” к нынешнему кризису», – иронизирует г-н Дедюля.

Сегодня многие собственники недвижимости оказались в той же ситуации, что и валютные ипотечные заемщики. «С той лишь разницей, что им реструктурировать кредит еще сложнее,– рассказывает Александр Обуховский, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank.– Просто перевести доллары в рубли и изменить договоры банки-кредиторы не могут, потому что их деятельность зарегулирована ЦБ».

Было вашим – станет нашим

Случаи, когда информация о возможном взыскании актива становится публичной, встречаются крайне редко. «Переговоры о реструктуризации ведутся очень сложно, их условия почти всегда носят индивидуальный характер, а результаты могут свестись на нет, если мы расскажем о них в СМИ»,– заявил CRE Retail представитель девелоперской компании, которой удалось реструктурировать долг по кредиту.

В любом случае в нынешних условиях отдать банку залог может быть выгоднее, чем возвращать кредит – в последние 2 года стоимость некоторых ТЦ оказалась в два раза ниже, чем взятый в долларах кредит.

Реструктуризация в ручном режиме

«Обычно варианты взаимодействия банка с проблемным активом зависят от многих факторов,– рассказывает Фарид Бабаев, советник адвокатского бюро А2.– Например, от специфики ситуации, категории заемщика, видов мер по обеспечению кредита, ликвидности актива, наличия/отсутствия действующего договора аренды и его условий по сроку, размеру ставки, финансовой устойчивости арендатора и др.».

По словам юриста, ситуация с проблемными активами решается таким образом, чтобы минимизировать риски по резервированию средств на некачественный кредитный портфель. «Это может быть создание собственной структуры по управлению проблемным активом; прямой или косвенный выкуп проблемных активов банком с целью погашения долга заемщика; обращение взыскания на предмет залога и использование иных обеспечительных мер по кредиту»,– отмечает г-н Бабаев. При этом обращение взыскания на проблемный актив, по его словам, происходит, помимо прочего, в ситуациях, которые не позволяют обслуживать либо погасить кредит другим наиболее эффективным способом.

Несмотря на это, основным стратегическим инструментом для банка остается переоценка залогового актива для последующего рефинансирования долга. «Банк старается удержать должника на плаву и не допустить пополнения пула собственных непрофильных активов,– утверждает Юрий Паньков.– В случае “запущенной болезни” при наличии собственных подразделений по управлению непрофильными активами банк может повлиять на смену курса бизнеса должника в направлении более эффективного менеджмента». «Реструктуризация кредитов зачастую происходит путем конвертации валютного займа в рублевый по определенному курсу и соответствующей процентной ставке,– рассказывает Станислав Бибик, партнер Colliers International.– Другие условия кредита могут обсуждаться индивидуально».

«Сама проблема реструктуризации долга носит трехсторонний характер,– напоминает Алексей Дедюля.– Это не просто взаимоотношения собственника и банка-кредитора. Часто стороны в своем противостоянии забывают об интересах самого актива или проекта. Это приводит к деградации последнего на фоне активного противоборства менеджмента владельца с кредитной организацией: вырученные от сдачи в аренду средства попросту выводятся менеджментом, а не идут на развитие ТЦ».

«Наиболее распространенный вариант реструктуризации долга – временный мораторий или снижение нагрузки по выплате тела кредита до момента стабилизации ситуации,– добавляет Евгений Семенов, региональный директор отдела финансовых рынков и инвестиций JLL.– Также возможен вариант конвертации части процента в тело кредита – payment-in-kind, или PIK».

Впрочем, если этого не произошло, актив переходит к банку. При этом с переходом актива трудностей обычно не возникает. «При предыдущей реструктуризации условий кредитного договора, как правило, акции или доли оформлялись по сделкам,– говорит Алексей Дедюля.– Поэтому фактический переход контроля – это лишь дело техники».

Всё на продажу

«С точки зрения банка, наиболее логичной стратегией является скорейшая продажа актива новому профильному владельцу»,– говорит Петр Первухин, руководитель дирекции финансирования проектов в недвижимости Газпромбанка. При этом банки, по его словам, проводят оценку недвижимости в своем портфеле регулярно, вне зависимости от наличия или отсутствия желания ее продать. «Если актив уже пришел в банк непрофильным, невзирая на влияние макро- и микроэкономических волн, его нужно максимально быстро и дорого реализовать»,– объясняет Юрий Паньков, замдиректора департамента оценки и консультационных услуг Swiss Appraisal в России и СНГ. «В соответствии с требованиями Банка России недвижимость, находящаяся в залоге, должна быть реализована в течение 180 дней,– отмечает г-н Первухин.– Дисконт уже включен в залоговую стоимость – как правило, это 30–40%. Продажа по залоговой стоимости позволяет закрыть основной долг по кредиту и проценты». Однако, как полагает Юрий Паньков, 30%-й дисконт встречается только в благоприятных условиях, при неблагоприятных – актив уходит за полцены. «Ликвидационная скидка – вопрос тяжести непрофиля для банка»,– резюмирует представитель Swiss Appraisal.

Сама по себе работа с плохими активами, по словам г-на Обуховского, таит в себе возможные мошеннические схемы, из-за которых контроль над деятельностью банков был усилен со стороны ЦБ и правоохранительных органов. «Некто берет кредит под залог будущего объекта недвижимости,– описывает схему эксперт,– позже заявляет о невозможности его обслуживать. Запускается процесс банкротства кредитора, банк реструктурирует кредит и продает его тому самому “плохому” заемщику или связанному с ним лицу, но уже на более лояльных условиях». Поэтому при продаже актива банк ставит обязательным условием, чтобы новый покупатель никак не был связан с предыдущим заемщиком.

Другая проблема заключается в том, что механизм подготовки к торгам не отработан. Поскольку задача любого аукциона – получить максимальную сумму, зачастую стоимость, заявленная на аукцион, не соответствует рыночной цене актива. Так было с площадями ЦУМа, которые правительство Москвы пыталось продать с 2008 года. За это время столица неоднократно объявляла торги, но раз за разом аукцион срывался по причине отсутствия покупателей. В итоге новый собственник получил объект по начальной цене – 4,3 млрд рублей.

ВЭБ, которому вместе с санируемым банком «Глобэкс» достался портфель недвижимости, уже несколько лет также пытается его продать. Не может избавиться от непрофильных активов в сфере торговой недвижимости и банк ВТБ, получивший их вместе с «Галс-Девелопмент». Например, целый ряд инвесторов уже успел изучить ТЦ «Лето» в Петербурге. Несмотря на готовность некоторых из них купить этот актив, банк не соглашался на сделку, потому что, помимо справедливой цены, хочет вернуть выделенный под залог актива кредит, рассказали CRE Retail представители консалтинговых компаний, знакомых с деталями переговоров.


Издание:  CRE Retail № 38
Автор(ы):  Иван Антонов


Вернуться к списку публикаций