Иностранцам вход заказан: инвестиции растут, но расслабляться рано

Инвестиции в российскую коммерческую недвижимость растут как на дрожжах, однако эксперты предупреждают: радоваться особо нечему. Если разобраться, то причин для беспокойства вполне хватает.

Офисы вытесняют моллы

Третий квартал 2016 года ознаменовался резким ростом инвестиций в российскую коммерческую недвижимость. По разным данным, он составил 1,3 млрд-1,4 млрд долларов, что более чем вдвое выше показателей аналогичного периода 2015 года. Суммарные вложения инвесторов за прошедшие девять месяцев оцениваются на уровне от 2,5 млрд до 3,7 млрд долларов. Эксперты считают, что росту способствовали постепенное восстановление экономики, стабилизация рынка недвижимости и укрепление рубля.

За год увеличился и средний размер сделки - с 55 млн-58 млн до 70 млн-100 млн долларов, но это объясняется вовсе не улучшением инвестиционного климата на рынке, а тем, что за 2014-2015 годы объекты недвижимости подешевели на 30-60%, став привлекательными для инвестиций.

Наиболее активными, как и прежде, остаются отечественные инвесторы, хотя и не во всех сегментах: если в структуре сделок с офисной недвижимостью их лидерство бесспорно (около 95%), то в ритейле, напротив, тон задают иностранцы, чья доля достигает порядка 90%. В целом же на зарубежных игроков приходится не более 5%. "Частные иностранные инвесторы не идут на российский рынок без вмешательства властей на самом высоком уровне. Ситуация не изменится, пока с России не будут сняты санкции", - опасается замдиректора департамента оценки и консультационных услуг Swiss Appraisal в России и СНГ Юрий Паньков.

В 2016 году заметным участником российского рынка стало государство и связанные с ним фонды и компании, однако их интерес распространяется лишь на офисы. Например, мэрия Москвы выкупила около 55 тыс. кв. м в башне "Око", а "Транснефть" - башню "Эволюция" (оба здания входят в состав делового квартала "Москва-Сити").

Иностранным же госфондам пока заказан вход в Россию из-за политических и экономических разногласий РФ и целого ряда стран мира. Исключением можно назвать сделку по покупке подмосковных логоцентров "PNK Чехов" и "PNK Северное Шереметьево" арабским Mubadala в партнерстве с Российским фондом прямых инвестиций примерно за 100 млн долларов.

Традиционно бОльшая часть сделок касалась офисной недвижимости: как подсчитали в Colliers International, в первом полугодии ее доля составила 88% от общего объема инвестиций, на складской сегмент пришлись 6%, на торговый - 5% и 1% - на гостиничный. "За минувшие девять месяцев в офисы вложили более 3 млрд долларов. По итогам 2015 года доля офисного сегмента составляла 37% (1,1 млрд долларов)", - рассуждает директор департамента рынков капитала компании Саян Цыренов. В числе наиболее крупных активов, сменивших собственников с начала года, он назвал уже упомянутые башни "Евразия" и "Эволюция", а также бизнес-центр "Президент Плаза" и бизнес-парк "Аврора" (все - Москва). Здесь есть один нюанс: значительная часть сделок заключается не на открытом рынке, и актуальная информация об их параметрах остается недоступной для посторонних лиц.

Директор отдела исследований рынка компании CBRE Олеся Дзюба соглашается, что офисная недвижимость всегда являлась одним из приоритетных секторов для инвестирования, хотя ее доля рискует снизиться на фоне большого количества сделок с объектами торговой недвижимости, которые потенциально могут быть реализованы в следующем году. "В кризисные и посткризисные годы наблюдается явное "перетекание" средств из торгового сегмента в офисный с последующим (по мере восстановления покупательной активности населения) перетеканием обратно", - рассказал Андрей Владимирский, директор по бизнес-инфраструктуре отдела торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield.

"Эта долька для…"

Однако не стоит обманываться насчет растущей активности инвесторов. Многие крупные сделки были ничем иным, как реструктуризацией долговых обязательств. Например, "Президент Плаза", о котором шла речь выше, достался Сбербанку в счет оплаты кредита собственника комплекса - ЗАО "Международный центр девелопмент", башня "Евразия" в ММДЦ "Москва-Сити" перешла от Сулеймана Керимова к ВТБ в рамках исполнения кредитных обязательств компанией Coulteria перед "Банком Москвы", входящим в группу ВТБ, а структуры "Роснефти" стали владельцами БЦ Nordstar Tower из-за долга компании "ДС девелопмент" перед Сбербанком, обеспечением по которому и выступало офисное здание. В третьем квартале 2016 года доля таких сделок составила 60%, подсчитал Владимир Пантюшин, начальник отдела исследований компании JLL. Справедливости ради надо сказать, что в основном кредиторы приобретают бизнес-центры для размещения собственных офисов, то есть становятся конечными пользователями.

Игроки рынка посетовали, что сейчас на отечественном рынке не так много инвестиционных сделок в классическом их понимании: ожидания продавцов и покупателей в отношении стоимости объектов коммерческой недвижимости зачастую сильно разнятся, многие качественные активы подешевели настолько, что собственникам выгоднее продолжать ими владеть, чем продавать, а инвесторы не всегда не готовы платить за них высокую цену.

За последние полтора года доходность коммерческой недвижимости не претерпела существенных изменений. Для профессиональных торговых и офисных объектов она составляет в среднем 10-11%, складских - 13-14%. Ожидается, что в 2017-2018 годах капитализация коммерческой недвижимости сохранится на уровне 10-12% в Москве и Подмосковье и порядка 15-17% - в регионах. А вот некоторые аналитики не исключают, что в будущем году произойдут восстановление экономики и дальнейшее снижение процентных ставок, что приведет к падению минимального уровня доходности на рынке недвижимости.

Также следует затронуть тему различных паевых инвестиционных фондов недвижимости, пока только набирающих силу в России. Сейчас это довольно узкий, закрытый рынок, не слишком популярный в нашей стране. Пожалуй, единственной сделкой такого плана, которая была на слуху в последние годы, является покупка компанией "Сбербанк Управление Активами" складов "PNK-Толмачево" в Новосибирске за 2,5 млрд рублей для фонда "Сбербанк Арендный Бизнес".

Впрочем, и среди профессиональных участников рынка есть те, кто относятся к ПИФам с заметной настороженностью. "Нужно понимать, что вкладчики зависят от управляющей компании, а возможность ее смены маловероятна. Таким образом, зайдя в такой фонд, не являясь на 100% пайщиком или членом инвестиционного комитета (возможно только в фонде квалифицированных инвесторов), выйти из него невозможно, - указал Дмитрий Сороколетов, вице-президент NAI Becar. - В настоящий момент ПИФ - модель малопонятная с точки зрения доходности. Рынок коллективных инвестиций в России не созрел, доверия со стороны населения к нему нет и в ближайшие два-три года оно вряд ли появится в массовом объеме".

ЗПИФН подразделяются на фонды для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов. В квалифицированном пайщики могут создавать инвестиционный комитет, регулирующий деятельность всей организации, в неквалифицированном все определяется его инвестиционной декларацией, которую УК выпускает при формировании фонда, а затем регистрирует в Федеральной службе по финансовым рынкам, после чего пайщик либо соглашается с этим документом, либо нет.

Доходы паевого фонда формируются за счет активов, приносящих стабильный доход. Преимущественно ПИФы скупают торговые объекты, реже - офисные. Арендный доход, генерируемый этими объектами, должен быть достаточным, для того чтобы обслуживать текущую деятельность фонда (расходы по налогу на имущество, юридическому сопровождению, расходы на эксплуатацию и ремонт, управляющую компанию и так далее).

Часть дохода, полученная после уплаты всех операционных расходов, может быть распределена между пайщиками. Однако возможность получения пайщиками промежуточного дохода строго регламентирована правилами фонда, и если в них не прописаны сроки и размеры выплат, то требовать от УК инвестиционных доходов по итогам года просто бесполезно, отмечает Сороколетов.

Именно поэтому нужно обращать пристальное внимание на то, что написано в декларации, а именно: порядок получения выплаты доходности, ее формирование, порядок выплаты вознаграждения - все это может быть привязано к переоценке недвижимости, поскольку УК получает процент от стоимости чистых активов, которые формируются не только выручкой фонда от деятельности.

"Несомненным преимуществом таких платформ является возможность для частных инвесторов совместно приобретать крупные, качественные объекты недвижимости, обычно доступные крупным компаниям и инвестфондам. Минусами на данном этапе развития таких инвестиций видится низкая ликвидность паев, а в случае продажи базового актива - объекта недвижимости, срок экспозиции может занять длительное время, а в случае срочной продажи паев дисконт также может быть существенным", - резюмирует Саян Цыренов.

Дна не видно

Если верить прогнозам аналитиков, по итогам 2016 года общий объем инвестиций в российский рынок коммерческой недвижимости может составить 4 млрд-4,5 млрд долларов, что на 74% больше, чем год назад. По всей видимости, за оставшиеся месяцы можно ждать и громких сделок с участием крупных инвесторов, ведь в настоящий момент многие фонды ведут активные переговоры по покупке тех или иных активов. Так, ITD Properties рассматривает возможность приобретения еще одного торгового центра в Подмосковье и бизнес-центра в Москве, а Morgan Stanley - нескольких торговых центров и МФК "Воздвиженка-центр" в столице.

В 2017 году некоторые эксперты рассчитывают увидеть "дно" отечественного рынка коммерческой недвижимости. При этом не стоит сбрасывать со счетов и возможную новую волну санкционных мер воздействия со стороны других государств. Несмотря на это, аналитики полагают, что в следующем году следует ждать прихода в Россию инвесторов из Южной Америки и Азии.

Мнения игроков рынка о том, куда же следует вкладывать деньги в наступающем году, разделились. Одни называют самыми надежными инвестиции в офисы - их доходность ниже, чем в остальных сегментах рынка коммерческой недвижимости, но при этом они менее всего подвержены колебаниям экономики.

Доходность торговой недвижимости на 0,5-1,0% выше относительно офисной, однако более рискованны, так как иностранные сетевые арендаторы все чаще в массовом порядке покидают даже популярные ТЦ. Наибольший же доход принесет складской сегмент (до 15% годовых). Но в этом случае поиск арендаторов, как выразился Юрий Паньков, может стать "весьма захватывающим аттракционом".

Другие эксперты считают, что инвестировать следует именно в торговую недвижимость. Оно и понятно: даже несмотря на кризис, ряд продуктовых ритейлеров, таких как "Пятерочка", "Магнит" или "Дикси", демонстрируют значительный рост оборотов и числа магазинов. Время показывает, что бизнес таких игроков очень устойчив в любой кризис.